渝派地产商:全国扩张路径分化

2018-11-22 04:26字体:
  

从重庆走向全国的开发商典型代表,非龙湖地产(00960.HK)莫属。不过,在龙湖地产将总部搬到北京后,这家曾经的渝派地产商代表,已经逐渐褪去“重庆”标签。

只是,龙湖地产的“出走”,给了重庆同行走向全国的勇气。同样发迹于重庆,金科股份(000656,股吧)(000656.SZ)、中渝置地(01224.HK)以及协信地产三家成长型房企,都走在全国扩张的道路上,所不同的是,他们选择了截然不同的扩张路径。

固守西部市场的中渝置地,缺少布局全国的野心,而金科股份与协信地产则试图在西部以外的地域寻找机会——前者瞄向广阔的三四线城市,后者更加看重在上海这样的都市占据一席之地。

分化的发展路径,既是基于各家开发商对重庆乃至全国市场的不同看法,也反映出企业对自身条件的不同思考。

路径分化

今年上半年实现销售金额约91亿元的金科股份,坚持“622”发展战略,即以大重庆为中心的中西部规模占比约60%,长三角和环渤海地区分别占比20%,以二、三线城市为主,一、四线城市为辅作为发展的战略。

深入三四线的金科股份,一方面被视为最有机会受惠“城镇化”,但另一种市场观点也认为,这样的策略会使企业暴露在三四线市场未知的风险之下。

按照计划,金科股份2012年新开工面积中,重庆下辖区县、张家港、内江、南通、浏阳等三线城市的占比超过60%。秒速赛车官网瑞银的研究报告认为,这些城市的房地产市场规模较小,房价低,购房者对房价变动敏感。

这样的忧虑具有某种共识的基础:三、四线城市多是经济不够发达的地区,城市人口基数也不高,购买力相对不强,房地产市场一旦出现调整,最先受影响、受影响最大的也会是这些地区。

金科股份在2013年初制定的销售额目标为220亿元,不过由于上半年实际销售额为91亿元,仅占全年目标的41%。公司为此已在年中将全年销售目标下调至220亿元。

不过也有券商分析,金科股份进军三、四线城市有其合理性。“公司是从一个更加商业的角度、是从市场需求的角度、从差异化竞争的角度出发考虑这个问题。”东北证券(000686,股吧)的分析师认为。

东北证券的调研结果是,首先,金科股份对进入的城市要求人口一定是净流入的地区,城镇人口的增加能够保证房地产市场的需求也是增长的;其次,公司在这些城市所拿土地,成本十分低廉,如今年在贵州遵义拿的土地楼面价不足300元/平方米;再次,金科股份的产品在当地多属于精品,品牌溢价能力较高,其销售毛利率反倒有可能比一线、二线城市的项目要高。

相比金科股份,将全年销售目标定为88亿元的中渝置地,实现这一目标的压力则小很多。今年上半年,中渝置地的合约销售金额为46.6亿,同比增长66%,已完成全年计划的53%。

不同于金科股份,同为上市公司的中渝置地并没有表现出布局全国的野心,而是坚持将西部市场作为持续巩固的大本营。在截至上半年的土地储备占比方面,位于重庆的土地储备占到了公司所有土地储备的59%,其次是贵阳和成都,分别占到20%和14%。

虽然以香港资本市场一贯的看法,项目集中一定程度上意味着销售风险的增加,另一方面,重庆等西部城市偏低的房价,也在挤压房地产商的利润水平。

数据显示,中渝置地重庆项目的销售均价,2010年仅为5818元/平方米,2011年与2012年也只是6784元/平方米和6717元/平方米,这一价格甚至不及长三角地区三线城市的房价。至于毛利率,中渝置地2010年的毛利率只有16%,虽然2011年和2012年的毛利率出现攀升,达到27%与34%。

不过“深耕”的策略也有其积极的一面,在扩张问题上的“保守”,让中渝置地的净负债率不到20%,在所有香港上市的内地房企中处于很低水平,这意味着财务风险被有效控制。

协信全国“攻城拔寨”

而正在谋求香港上市的协信地产是重庆开发商的另一个代表。

四年前,协信地产董事长吴旭决定,要将协信发展成为一家全国性的企业,之后,这家开发商便开始了全国范围内的“攻城拔寨”。其中,2012年进入上海被视为协信地产布局全国最重要的一步。

2012年,协信地产以13.0664亿元底价摘得虹桥枢纽核心区地块,与瑞安、万科、万通等名企一道跻身上海市政府着力打造的这片新兴商务区。同年9月20日,协信地产又以12.6亿元大手笔继续斩获中环市北产业园商办地块,正式宣布进军上海滩。

不同于金科股份与中渝置地对住宅开发的依赖,协信地产同时将商业地产作为其未来获取稳定收益的支柱产业。

按照协信地产制定的目标,至2017年,规划在全国的购物中心项目要发展到50家400万平方米左右。上海的两个综合项目,正在成为检验这一计划的“试金石”。


位于上海虹桥枢纽商业区的上海虹桥项目,项目总体量约23万平方米,包括购物中心约6万平方米,计划定位为精致商务娱乐休闲的购物中心。而上海市北项目,位于闸北市北服务园区的东侧,项目总体量约27万平方米,购物中心面积更高达约8万平方米,计划定位为都市生活娱乐的购物广场。

“渝派地产最大的特点是,"穷人的孩子早当家",因为不容易,就会很努力,这是它骨子里的特点。”吴旭说,在重庆开发项目,利润低,挣钱不容易,不像上海、北京,正因为如此,逼得重庆开发商开拓思路、不断创新。

这或许可以成为上述三家发展思路不尽相同的重庆发展商生存状态的共同注脚。

作者:王肖邦 netease 本文来源:第一财经日报

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